美國30年房貸利率升至九個月新高、房貸申請暴跌， refinance 比例創一年多新低；同時房價長期飆漲卻未搭配更新的資本利得免稅門檻，讓部分屋主賣房恐遭意外重稅，形成「不敢賣、不敢買」雙向凍結，專家呼籲從利率、稅制與供給三面向拆彈。

美國房市正站在一個尷尬而危險的交會點：買方因高利率與高房價被擠出市場，賣方則可能因一筆意想不到的資本利得稅而選擇繼續死守老屋。利率壓力與稅制落後交疊，讓原本就供不應求的住宅市場更加僵固，對中產階級與準首購族而言，住房夢愈來愈遙不可及。

先看利率面。根據 Mortgage Bankers Association（MBA，美國房地產抵押貸款銀行家協會）數據，30年期固定房貸利率在截至 5 月 22 日當週上升 9 個基點至 6.65%，創下約九個月高點。這個水準已回到聯準會（Federal Reserve）開始降息前的區間，反映伊朗戰爭推升油價，市場對通膨回溫的憂慮升高，10 年期美債殖利率同步走高，連帶拉抬房貸利率。

利率再度攀升，直接重擊貸款需求。MBA 統計顯示，整體房貸申請指數較前一週大跌 8.5%，其中再融資（refinance）指數崩跌 18.1%，再融資申請占比降至 38%，是自 2025 年 6 月以來最低水準。換句話說，多數既有屋主在高利率環境下，已無重新議約降息的誘因，乾脆選擇按兵不動。

購屋需求則陷入「量縮價不跌」的窘境。雖然 MBA 的購屋貸款申請指數僅小跌 0.4%，但這裡有一個關鍵細節：平均購屋貸款金額來到 47 萬 3,600 美元，創調查新高。MBA 副首席經濟學家 Joel Kan 指出，較小額貸款的借款人活動明顯降溫，高利率削弱購買力，留下的多是高價市場買家，進一步拉高平均貸款金額，顯示市場正在向更高資產階層傾斜。

同一時間，通膨壓力再起、就業市場維持穩健，讓聯準會立場更趨鷹派。最新數據顯示，美國失業率約 4.3%，與去年夏天相近，但 4 月消費者物價年增 3.8%，遠高於當時的 2.9%。部分聯準會官員已公開表示，若通膨持續偏高，不排除重新升息的可能。雖然市場仍消化新任 Fed 主席 Kevin Warsh 的政策路徑，但利率長期維持高檔已幾乎成為共識，對房市是持續的壓力來源。

若只是不敢買房，市場或許還能靠租屋吸收需求；真正棘手的是，連想賣房的人也被稅制「卡」住。美國現行稅法規定，出售自住房（主要居所）時，個人可享有 25 萬美元、已婚夫婦可享有 50 萬美元的資本利得免稅額，前提是過去五年中至少有兩年把該房屋作為主要居所。這個門檻是在 1997 年 Taxpayer Relief Act 通過時訂下，當年被視為幾乎「全面免稅」的慷慨條件。

問題在於，這個數字從未與通膨或房價連動調整。根據 National Association of Realtors（全美房仲協會）研究，約有 1,310 萬戶、約占全美自有住宅 15% 的家庭，其未實現房屋增值已超過現行免稅上限。部分高房價州更是重災區：加州估計有 43.6% 屋主可能面臨超額資本利得；紐澤西則為 22.6%。相較之下，像密西根這類中西部州目前比例尚低，約 5.5%，但若未來 10 年房價再漲 30%，暴露於稅負風險的家庭比率也將飆升至 15.1%。

Realtor.com 高級經濟學家 Joel Berner 指出，這項「隱形房屋稅」對持有時間長、在房價低點進場的屋主衝擊最大，尤其是已退休或高齡者。他們一方面得面對保險費上漲、房屋維修支出與房產稅負擴大，一方面又擔心一旦賣房、搬到較小住宅，會因超過免稅額被課徵可觀資本利得稅，最終選擇「寧可留在負擔愈來愈重的大房子」。

不少房地產團體因此倡議，應將免稅額翻倍，例如改為個人 50 萬美元、已婚 100 萬美元，甚至有人主張完全免除主要居所的資本利得稅。他們認為，放寬免稅額不僅能釋出更多既有住宅供給，讓換屋與縮小居住空間更順暢，也能減輕中老年人稅負壓力，改善住房流動性，間接紓解供給短缺。

然而，稅改並非沒有反對聲音。Urban-Brookings Tax Policy Center 共同主任 Elena Patel 強調，在現行制度下，約 95% 的家庭在賣房時根本不會觸及資本利得稅門檻，即便是 65 歲以上的高齡家庭，也有 9 成以上免於課稅。她認為，若提高免稅額，大部分受惠者將是少數高所得、高資產家庭，而對整體住房供給改善有限，同時會進一步擴大房屋持有者既有的稅負優勢，例如與房貸利息扣抵等政策疊加，造成稅制更偏向資產階層。

實務上，被課稅的金額也常被誤解。稅務專家 Tom O’Saben 指出，許多屋主錯以為只要超出 25 萬或 50 萬美元免稅額，全部利得都要課稅，事實上只有超出部分才是潛在課稅基礎，而且還可透過調整成本基礎（basis）降低應稅額。比如重大裝修支出——像是廚房重新裝潢、房屋增建、HVAC 系統汰換——都可納入成本基礎，減少應稅利得，成交過程中的某些過戶成本亦可列入。不過，若房屋曾因出租或商業用途折舊，則會提高應稅利得，且部分折舊利得還可能被課較高的 25% 稅率，規則相當複雜。

在利率與稅制雙重壓力下，房市「卡死」的風險正在累積：既有屋主不願賣，新買家無力進場，建商又因成本與利率不確定性放緩開發。Berner 估算，若要讓住宅供給與家庭數量大致匹配，美國仍需增加約 4 百萬戶住房存量，約等同現有庫存再增加 5%。他直言，再怎麼調整稅制或利率，若不實質提高興建量，供給缺口依舊存在。

展望未來，美國住房問題恐怕不會靠單一政策解決。短期內，聯準會貨幣政策走向將決定房貸利率是否有機會回落，為首購族與換屋族提供一絲喘息空間；中長期則必須檢討資本利得免稅門檻是否應與物價或房價指數連動，避免制度繼續停留在 1990 年代的房價水準。更關鍵的是，聯邦與州政府如何以土地、基礎建設與稅收工具，鼓勵建商增加可負擔住宅供給。

在高房價、高利率與可能的高稅負三重壓力下，美國住房市場的核心問題已不再只是「買不買得起」，而是整個住房階梯是否仍有向上與向下流動的空間。利率、稅制與供給改革若無法同步推進，所謂的「美式住屋夢」，對越來越多中產家庭而言，恐怕只會愈走愈遠。

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